Diego del Valle y un análisis del mercado inmobiliario hoy: alquileres altos y créditos hipotecarios detenidos

El martillero Diego del Valle (Reg 2886) entrevistado por Infobrisas.com, detalló que la oferta de viviendas en alquiler se redujo en un 40% desde la pandemia, mientras que los créditos que habían dinamizado las ventas ahora atraviesan demoras y trabas en los bancos.

¿Cómo viene siendo el movimiento actual de compra/venta de propiedades? ¿Hay un compás de espera dada la aparente volatilidad cambiaria o se mantiene en los carriles de los últimos meses?

La nota distintiva es que ya en los últimos 30 días nosotros veíamos que el mercado se dinamizó a través de la apertura de créditos. En lo que es el partido de General Pueyrredon veníamos con alrededor de entre 400 y 450 operaciones por mes. Ese aumento se dio a partir de la posibilidad de que la gente acceda al crédito. 

Sin embargo, en estos últimos 30 días, ya acercándonos a este periodo de elección del domingo pasado, hubo sobre todo también un cambio en la tasa de interés, con lo cual el movimiento en los bancos tuvo un parate. Es decir, la fluidez que había para quienes querían tomar un crédito se detuvo.

Nosotros veníamos al principio con operaciones de crédito que tardaban alrededor de 90 días y ahora estamos observando que en las operaciones que han quedado a la espera de la aprobación, los tiempos se han prolongado a 120, a 150 días. 

Eso termina siendo una problemática para el mercado, si tenemos que cuando un propietario vendió, probablemente haya reservado otra vivienda, con lo cual si los plazos no se cumplen o se alargan es una complicación.

Hoy los bancos están en una etapa más de expectativa y más quietos con el tema de crédito, lo cual seguramente a influir cuando lleguen los datos de La Plata de acá a 60, 90 días, que registren los movimientos de estos meses de julio y agosto.

Allí se va a notar la merma en la cantidad de operaciones con créditos que venía teniendo.

Elecciones y futuro del crédito

¿Cómo incide entonces el resultado electoral?

Influye en lo que fue la previa, por las expectativas, y ya después en  el valor del dólar el mismo día lunes posterior a la elección. Son situaciones que al mercado lo vuelven a paralizar. Cada vez que hay estos cimbronazos el mercado inmobiliario lo siente enseguida. 

¿No creés que se pueda sostener la dinámica de créditos que veníamos teniendo?

En mis 32 años que llevo en el ejercicio de la profesión, hubo cinco veces oportunidades de crédito. Cinco veces nada más. 

El tema es que las cinco veces que hubo después terminan durando poco tiempo y hoy estamos también en una situación similar a lo que fueron los anteriores créditos en el gobierno de (Mauricio) Macri.

Son períodos que duran a lo mejor 12 meses, 13 meses, y después por estas situaciones que estamos viendo, una derrota electoral, una suba de tasas, y los mercados terminan paralizando este tipo de negocio.

Hace dos meses teníamos un dólar oficial que rondaba en los 1.200 pesos y hoy está en 1.450. Eso termina conspirando contra la posibilidad de que la gente acceda a crédito. 

Alquileres: oferta, valores y posibilidades de acceso

¿El mercado del alquiler está estable, se agregó oferta?

Depende de a lo que llamamos estable. Hay que ser muy sinceros. El mercado inmobiliario en Mar del Plata, de pandemia para acá, con la nefasta ley de alquileres que tuvimos hasta lo que fue la vigencia del año pasado del DNU 70/2023, se registró una pérdida de un 40% de propietarios que daban sus viviendas en alquiler.

Eso no se recupera ni se va a recuperar. Entonces te queda un mercado mucho más chico hoy. La problemática más severa que se da es que termina siendo un mercado mucho más chico y, consecuentemente, muy elitista.

¿Elitista en qué sentido?

En el sentido de que para que alguien pueda acceder a alquilar una propiedad, su valor nunca puede representar más de un 25%, un 30% de los ingresos de la persona que alquila. Entonces ahí tenés una grave problemática hoy con la demostración de los ingresos. Cuesta mucho que una persona pueda demostrar un determinado monto de ingresos para afrontar un alquiler.

Los contratos que hoy se están haciendo por 24 meses tiene ajustes cuatrimestrales, utilizándose en general y en forma mayoritaria el índice que da el Banco Central, el Índice de Contratos de Locación (ICL), que es un índice que a mitad de mes aparece publicado, con números relacionados con la inflación y el RIPTE, que son los aumentos que se van dando en los salarios de los trabajadores estables. 

¿Los precios de alquileres para vivienda en qué valores promedios están? ¿Y de los  locales? 

Siempre te voy a hablar de los pisos, porque de ahí podés ir para arriba dependiendo siempre de la categoría, la ubicación, las determinadas características de cada inmueble.

Diría que un departamento de un ambiente empezás con un rango entre 300 y 400 mil pesos el valor del primer cuatrimestre, actualizándose luego cada cuatro meses.

Un dos ambientes hoy en promedio tenés que pensar de 500 mil pesos para arriba, en tanto que un tres ambientes ya tenés que estar hablando de 600, 700 mil pesos.

Un chalet no te baja de los 800 mil pesos y el millón de pesos.

En cuanto a los locales, ahí es más difícil, porque en Mar del Plata tenés muchas zonas diferentes, algunas más comerciales, otras menos comerciales, por lo que es un abanico enorme de valores. 

Sí hay una realidad, que eso lo puede observar cualquier persona, es que hay oferta de locales. Después, si es una zona muy premium y muy buscada, eso tiene un valor importante.

En esto inciden cambios en la forma de comercio. Hoy tenés un crecimiento exponencial de la comercialización digital, lo que lamentablemente va en contra del comercio tradicional.

¿Se observa morosidad en alguno de estos segmentos? 

Gracias a Dios, como martillero y corredor público, en el estudio, tenemos cero morosidad. Cero morosidad y cero conflictividad, no tenemos ninguna situación de juicio.

Lo que sí debo apuntar, con honestidad, y relacionándolo con lo que te decía antes, es que de cada diez llamados de interesados en alquiler, lamentablemente nueve no reúnen las condiciones de demostrar un ingreso para afrontar un alquiler o de presentar las garantías necesarias para ese alquiler de 24 meses.