El negocio de comprar, refaccionar y revender propiedades

Matías Sosa, referente del sector inmobiliario de Mar del Plata, explicó en contacto con Infobrisas.com el segmento de negocios que está impulsando en la ciudad de Mar del Plata, basado en una inversión que se compone de la compra, refacción y posterior venta de departamentos.

“Se trata de un mercado muy amplio en la ciudad, que consta de los departamentos construidos entre la década del 50 y del 80, que quedaron obsoletos en el tiempo en cuanto a su estado de conservación y hoy cuesta venderlos”, detalló.

Se trata de inmuebles ubicados en el casco céntrico, en la zona de Plaza Colón, Plaza Mitre y la calle Güemes, así como en lo que es la zona circundante a la Vieja Terminal de Micros.

La inversión implica hacerle a la unidad un trabajo integral, es decir hacer a nuevo todas las instalaciones eléctricas, de agua y de gas, amueblarlo, así como restaurarle todo el aspecto exterior. La intención de esta actividad es dejarlo listo para el futuro comprador, sobre todo para quienes no son de Mar del Plata, y compran este tipo de unidades para alquilar en temporada o para vacacionar.

¿Cómo invertir?

“La clave para tener resultados positivos en este negocio es ser experto en la zona en la cual vas a invertir, saber con exactitud valores de venta reales, para poder llevar a cabo la operación con éxito”, explicó Sosa, subrayando la importancia de analizar con cuidado las oportunidades.

Valores

Según especificó, los departamentos que más rotación tiene son los de uno, dos y tres ambientes. El precio de venta de estas unidades luego de ser refaccionadas suelen ser entre 40 y 50 mil dólares los de un ambiente, entre 60 y 80 mil dólares los de dos ambientes, en tanto que el rango para los de tres ambientes fluctúa entre los 90 y los 130 mil dólares.

Sosa resaltó que se trata de una inversión de rotación rápida, en donde todo el proceso, desde la compra del inmueble, incluyendo la refacción, la venta y los trámites de escrituración, tiene un tiempo total aproximado de 7 meses.

Asimismo, el retorno de la ganancia es alta, oscilando entre el 20 y el 50% del monto invertido. Esa ganancia se da en la diferencia entre el valor de compra y el precio final de la venta.

Cabe remarcar que este tipo de inversiones se lleva adelante en mayor medida con departamentos, aunque también en algunos casos con unidades conocidas como PH.

¿En qué consiste la refacción?

Antes	Después

“Se trata de ofrecerle una solución al comprador y que el inmueble que compre esté listo para ser usado. De este modo, se evita el modelo en donde el particular vende, pero le traslada al comprador todos los inconvenientes que arrastra la propiedad, además del tiempo y conocimiento que demanda una refacción y posterior decoración de una unidad. De este modo, el departamento está listo para obtener una renta o para ser disfrutado”, manifestó.

Esta refacción se puede dar de dos maneras: la lleva a cabo el mismo inversionista o la delega en un arquitecto a cambio de un porcentaje.

Los inicios

Sosa relató que comenzó en el negocio de Fix&Flip sin una suma fuerte de dinero para invertir. En su primer negocio lo que hizo fue acordar con un particular que no podía vender su propiedad. Como tenía conocimientos de la modalidad en base a viajes por distintos países, como también tomó ideas que incluso se pueden ver en realities, en donde hay uno muy conocido en Estados Unidos.

De esa manera, acordó un contrato con el dueño de la propiedad, quien se la cedió a cambio de que él la refaccione y luego dividirse las ganancias. A partir de la venta de ese primer departamento, fue reinvirtiendo las ganancias, con la misma estructura de negocios, es así que llegó al día de hoy de tener una importante rotación anual de propiedades.

En tal sentido, señaló que con mayor experiencia y tiempo dedicado a esta experiencia, disminuye el margen de error. “Si la compra está bien hecha, es muy difícil perder dinero, sobre todo teniendo en cuenta la solidez del mercado inmobiliario”, enfatizó.

¿Qué cuestiones se deben tener en cuenta para cerrar un buen negocio?

Conocer cuáles son las zonas con mayor demanda de Mar del Plata.

Tener claro cuáles son los valores reales de cierre en las transacciones.

Definir correctamente los costos de refacción, así como los tiempos.

Saber comprar los insumos.

Incorporar lo que busca la gente que quiere comprar un departamento.

Trabajar con un equipo consolidado tanto en la refacción como en lo que son trámites, para evitar conflictos con consorcios.

La curva del mercado inmobiliario

Respecto a lo que son las variaciones en los valores del mercado inmobiliario, Sosa fundamentó que más allá de que en los últimos 4 años las propiedades hayan bajado un 35% promedio, el retorno de la inversión a corto y mediano plazo sigue siendo alto.

“Sobre todo ocurre porque al nicho que se apunta es a el del ticket intermedio de compra. Cuanto peor es el estado de la propiedad suele ser mejor, ya que el precio resulta más negociable. Después es clave vender un poco por abajo del valor de mercado, porque permite hacerse del capital con rapidez”, agregó.

En este orden, puntualizó que “En nuestro país la inversión en bienes raíces es una de las pocas inversiones que a lo largo del tiempo generan renta positiva.”