La relación público-privada: un equilibrio necesario y esquivo

Analizar las relaciones humanas siempre resulta interesante, pero trasladar ese análisis a la dinámica entre otros actores, como el tándem público-privado, puede ser igualmente apasionante. Los gobiernos, en todos sus niveles, tienen la obligación de sostener lo público y, al mismo tiempo, acompañar al sector privado para que se generen inversiones genuinas que impulsen el crecimiento conjunto de ambas partes. Hasta aquí, todo parece lógico. El problema radica en que, en la práctica, no encontramos un término medio: vamos de banquina a banquina, como si evitáramos el equilibrio y el sentido común, y los resultados exitosos brillan por su ausencia.

Un ejemplo claro de esta falta de equilibrio. Durante años, con dos gobiernos distintos, se instalaron playas equipadas y gratuitas en la zona norte de la ciudad. Primero en la zona del Museo MAR y luego en La Perla 5, el Estado bonaerense llegaba con toda su artillería: sombrillas, reposeras, espectáculos, recreación y otros servicios, como si las playas públicas ya existentes no fueran insuficientes para satisfacer las necesidades de los visitantes ocasionales. Sin embargo, este verano, sin esas opciones, lo público en las playas depende exclusivamente de las obligaciones de los privados, según lo estipulado en sus pliegos de concesión. Una excepción destacable es la alternativa deportiva que ofrece el Emder en la zona de Varese. Así, pasamos de un extremo al otro, como un arquero que vuela de palo a palo a la espera de respuestas de una defensa que nunca llega.

En este análisis de la relación público-privada, es fundamental observar qué puertas deja abiertas el Estado para que los capitales privados ingresen, hagan negocios y amplíen servicios. Si examinamos las concesiones de las playas, tanto en la provincia (zona de Mogotes) como en el municipio (el resto del litoral marítimo, excepto las playas del faro), vemos que el canon que pagan los concesionarios oscila entre los 15 y los 50 millones de pesos por año, a lo que se suman las obras y los servicios que están obligados a realizar por contrato. No se trata aquí de juzgar si estos valores son justos o no —cada uno sabe dónde le aprieta el zapato—, pero si consideramos que el alquiler anual de un departamento de tres ambientes de rango medio supera los 7 millones de pesos más expensas, los números de las concesiones parecen bastante cómodos para llevar adelante un emprendimiento comercial. Además, los concesionarios tienen la posibilidad de subexplotar sus espacios: pueden alquilar locales para gastronomía o servicios de salud, vender publicidad, permitir la venta ambulante e incluso, si el espacio y los permisos lo permiten, montar salones de fiesta, estacionamientos o hasta alojamientos.

"Si no estamos nosotros, no hay un baño público digno y nadie limpiaría las playas", aseguran algunos allegados al sector empresarial. Y tienen razón. Sin embargo, es imprescindible revisar los valores y las obligaciones para que la relación público-privada sea lo más justa posible. Este desequilibrio no se limita al litoral marítimo ni a las concesiones de playas —más adelante dedicaremos unas líneas al estacionamiento medido—. También se manifiesta en las iniciativas privadas que llegan al Ejecutivo o al Legislativo en busca de excepciones, especialmente en el ámbito del real estate local.

El año pasado, dos iniciativas llamaron particularmente la atención. Por un lado, la famosa torre de 35 pisos en Playa Varese; por otro, la construcción de edificios en un balneario de la zona del faro, conocido como La Reserva. En estos casos, la puja es mucho más intensa, las estrategias son más complejas y el aprovechamiento del cambio de época resulta ideal para la proliferación de este tipo de pedidos.

En el caso de la torre de 35 pisos, el proyecto llega de la mano de la empresa Paisajes Urbanos MDP y se emplaza en una manzana que incluye un chalet declarado patrimonio, la residencia de María Frers de Mahn, junto con algunos chalets clásicos de Baldasarini, de los cuales dos —Belvedere y Top Capu-El Tovar— permanecerán en pie. Las condiciones estaban dadas para solicitar indicadores especiales, y el Honorable Concejo Deliberante del Partido de General Pueyrredón los otorgó. En cuanto al proyecto Reserva Explanada, desde 2022 el HCD aprobó la construcción de nueve edificios de tres pisos y planta baja en un balneario de la zona del faro. Sin embargo, el avance está detenido porque aún falta el aval de la Autoridad del Agua de la provincia de Buenos Aires. Si ese permiso llega, la firma de la oficina dependiente del EMSUR para garantizar el no impacto ambiental ya está disponible.

El peso del patrimonio y las excepciones

Para entender cómo se llega a este tipo de pedidos y respuestas, es necesario analizar el rol de lo público y cómo se gestiona el patrimonio arquitectónico de la ciudad. Conservar este patrimonio es necesario y genera un valor intangible, pero también representa un dolor de cabeza para los propietarios de los inmuebles, que no pueden hacer nada con ellas más que mantenerlas y ocuparlas, sin recibir beneficios concretos, salvo la exención del pago de tasas municipales. Sin embargo, esta situación también abre la puerta a pedidos de indicadores de construcción especiales, como ocurrió con la torre de 35 pisos, que fue aprobada por los concejales pese a las discusiones, los puntos de vista encontrados y las presiones empresariales y sindicales.

En una nota del corresponsal del diario La Nación en Mar del Plata, Darío Palavecino, se recoge la expresión de Sonia Castelleti, una vecina de 70 años que conviviría en la misma manzana con la torre: "No les pido que se pongan una mano en el corazón, sino que se la saquen del bolsillo", en un fuerte cuestionamiento a los ediles y sembrando la sospecha de posibles entregas de dinero.

En el caso de Reserva Explanada, la puerta abierta por el Estado tiene más de 50 años. El terreno donde se encuentra el balneario, que hoy se busca transformar en un complejo de viviendas, está en tierras privadas. Aunque resulte difícil de comprender, en la década del 70 la Corte Suprema de Justicia le devolvió a los descendientes de Jacinto Peralta Ramos, hijo del fundador de Mar del Plata, 5.000 metros de litoral marítimo que son de su propiedad. Mar del Plata es la única ciudad de Argentina que tiene playas con dueños privados, lo que permite este tipo de pedidos de autorización para obras.

Un problema de larga data

El problema no es reciente: lleva décadas sin resolverse ni mejorarse. Las posturas entre las partes son durísimas. Quienes consideran que estas iniciativas son perjudiciales y ponen en riesgo el patrimonio y el medio ambiente acusan a concejales, empresarios, desarrolladores y secretarios con todo tipo de improperios. "Se la están llevando toda", aseguran allegados al colegios profesionales y a organizaciones ambientalistas y conservacionistas del Partido de General Pueyrredón. Por su parte, los iniciadores, inversores y empresarios responden que estas organizaciones son "la máquina de impedir" y las tildan de "nido de kirchneristas". Sin embargo, nadie recurre a la justicia ni presenta pruebas contundentes que respalden las graves acusaciones.

Algunas cuestiones adicionales para tener en cuenta: los nombres detrás de estas obras no son nuevos. Empresas y profesionales como Florencia Miconi, Luis Silva, el estudio Pérez Maraviglia, Mariani y Cañadas ya han llevado adelante proyectos similares y todo indica que lo van a hacer de nuevo. Incluso los detractores del Estado necesitan de él para hacer negocios, y los críticos de los privados dependen de ellos para existir.

En definitiva, la relación público-privada sigue siendo un terreno de tensiones y desequilibrios. Encontrar un punto medio que beneficie a ambas partes y preserve el interés general sigue siendo un desafío pendiente, que ayude a despejar todo tipo de dudas y de sopescha.