Créditos hipotecarios: el plan de Caputo para 18.000 familias

El ministro de Economía, Luis Caputo, anunció este miércoles un nuevo programa destinado a impulsar el mercado de créditos hipotecarios en Argentina, mediante licitaciones de plazos fijos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS).

El programa contempla un monto total de $2 billones y busca extender los plazos de financiamiento que reciben los bancos para que puedan incrementar la oferta de préstamos destinados a la compra de viviendas. Según explicó Caputo durante una conferencia de prensa, la primera licitación se realizaría la próxima semana, con una colocación inicial de $200.000 millones.

El esquema busca resolver uno de los principales problemas que, según explicó el Gobierno, enfrenta actualmente el sistema financiero: el descalce entre los plazos de los depósitos y los créditos hipotecarios.

Mientras una hipoteca puede extenderse durante 15, 20 o 25 años, los bancos se financian principalmente mediante depósitos de plazos mucho más cortos. La iniciativa apunta a que el FGS coloque plazos fijos en entidades financieras por períodos de entre uno y cinco años, otorgándoles una fuente de financiamiento más prolongada.

De esta manera, los bancos participantes tendrán mayor previsibilidad para ampliar la oferta de préstamos hipotecarios.

Uno de los principales datos anunciados por Caputo es el límite establecido para las tasas de los préstamos. Los bancos que participen del programa deberán otorgar los créditos hipotecarios a una tasa que no podrá superar UVA + 7,5%.

El funcionario aclaró que se trata de una tasa máxima: las entidades podrán ofrecer créditos a tasas inferiores si así lo determinan sus condiciones comerciales.

A su vez, el FGS establecerá tasas mínimas para los plazos fijos que licitará entre las entidades financieras: A un año: UVA + 2,5% y a cinco años: UVA + 4,5%.

Las entidades competirán en las licitaciones y podrán ofrecer tasas superiores a esos pisos para obtener el financiamiento.

El programa podría alcanzar a 18.000 familias

De acuerdo con las estimaciones presentadas por el ministro de Economía, los $2 billones contemplados por el programa podrían generar soluciones habitacionales para aproximadamente 17.000 a 18.000 familias.

La cifra es una estimación y dependerá del monto promedio de los préstamos que finalmente otorguen los bancos. Caputo explicó que actualmente el crédito hipotecario promedio ronda los $114 millones, aunque el programa contempla un monto máximo equivalente a 150.000 UVAs.

El Gobierno estima que el impulso podría contribuir a ampliar significativamente un mercado que todavía tiene una participación reducida en la economía argentina.

En esta oportunidad, el titular de Economía destacó que el stock de créditos hipotecarios en pesos pasó de aproximadamente $7,5 billones al comienzo de la actual gestión a unos $16,8 billones.

En términos nominales, esto representa un incremento del 121%. Si se mide ajustado por inflación y expresado en UVAs, el crecimiento informado por el ministro fue del 57%.

Sin embargo, el funcionario remarcó que el crédito hipotecario argentino todavía representa apenas alrededor del 2% del Producto Bruto Interno (PBI). Como referencia, mencionó que en Chile el porcentaje ronda el 27%, mientras que en Estados Unidos llegó a representar niveles cercanos al 50% y, en determinados períodos, hasta el 75%.

La comparación fue utilizada para señalar el amplio margen de crecimiento que, según el Gobierno, todavía existe para el mercado hipotecario local.

¿Quién asumirá el riesgo si una persona no paga?

Uno de los puntos centrales de la iniciativa es que el FGS no asumirá el riesgo crediticio de los tomadores de las hipotecas.

Caputo explicó que el fondo funcionará como proveedor de liquidez para las entidades financieras, mientras que serán los bancos los encargados de analizar a los clientes, otorgar los préstamos y asumir el riesgo propio de esa actividad.

El ministro señaló además que actualmente la morosidad de los créditos hipotecarios se encuentra en torno al 1,6%.

De esta manera, el esquema busca que el Estado facilite condiciones de financiamiento para las entidades sin convertirse directamente en garante de los préstamos otorgados a las familias.

Serán créditos para primera vivienda

Durante la conferencia, Caputo confirmó que el programa estará destinado a la compra de primera vivienda. El objetivo declarado por el Gobierno es facilitar el acceso a la vivienda propia a personas y familias que actualmente destinan una parte importante de sus ingresos al pago de alquiler.

El ministro presentó como ejemplo una propiedad de aproximadamente US$106.000, financiada mediante un crédito de unos US$80.000.

En el ejercicio presentado, para un préstamo a 25 años y a una tasa de UVA + 7%, la cuota estimada sería de alrededor de $865.000 mensuales.

Para acceder a ese préstamo, el ingreso neto requerido sería de aproximadamente $3,46 millones, considerando que la cuota represente el 25% de los ingresos.

Caputo sostuvo que, bajo ese ejemplo, una pareja joven con dos ingresos podría reunir las condiciones necesarias para acceder al financiamiento.

Cuándo comenzarán las licitaciones

El Gobierno anticipó que la primera licitación se realizará la próxima semana y tendrá un monto inicial de $200.000 millones.

A partir de los resultados, el FGS evaluará la velocidad con la que los bancos convierten ese financiamiento en nuevos créditos hipotecarios.

En función de esa evolución, se realizarán nuevas licitaciones hasta alcanzar el monto total previsto de $2 billones.

El Banco Central brindará asistencia técnica para organizar las subastas a través del sistema SIOPEL y también tendrá un rol de supervisión sobre las entidades financieras participantes.

Cómo se controlará a los bancos

El Banco Central elaborará un régimen informativo para verificar que las entidades que reciban los fondos efectivamente los destinen al otorgamiento de créditos hipotecarios bajo las condiciones establecidas por el programa.

También deberá controlar que se respete el límite de UVA + 7,5% para las hipotecas vinculadas al esquema.

De esta forma, el Gobierno busca evitar que los recursos del FGS sean utilizados para otros destinos dentro del sistema financiero.

Por otra parte, Caputo vinculó el nuevo programa hipotecario con otras medidas destinadas a reactivar el sector de la construcción.

El ministro sostuvo que el objetivo es actuar tanto sobre la oferta como sobre la demanda. Por un lado, el acceso de desarrolladores a financiamiento en dólares debería facilitar la construcción de nuevos proyectos. Por otro, una mayor disponibilidad de créditos hipotecarios podría generar nuevos compradores.

La combinación de ambos factores, según el Gobierno, podría darle impulso a una actividad considerada estratégica por su capacidad para generar empleo y movilizar distintos sectores de la economía.