El problema de alquilar

Faltando días para que comiencen las vacaciones de invierno, Mar del Plata enfrenta una problemática preocupante como es la falta de disponibilidad de propiedades en alquiler a largo plazo. Uno de los motivos es que los propietarios eligen alquileres temporarios para sacar mayor rédito a sus inversiones. En este escenario, plataformas como Airbnb parecen beneficiarse de esta situación y el Estado deja de cobrar impuestos por no contar con controles frente a este tipo de operaciones.

El aumento en los valores de los alquileres temporarios para turistas tiran para arriba los costos de quienes buscan una vivienda para alquilar, en un escenario de alta inflación y falta de créditos inmobiliarios.

Alquileres para vacaciones de invierno

Según el Colegio de Martilleros de Mar del Plata, los valores sugeridos para alquilar departamentos durante el período de receso invernal han alcanzado niveles significativos. Los departamentos de un ambiente se alquilan desde 11.000 pesos por día, los de dos ambientes a 16.000 pesos por jornada y los de tres ambientes a 20.000 pesos diarios.

En este escenario, con el alquiler de una semana se gana un monto similar al alquiler mensual de un departamento por 36 meses, siendo las expensas un factor que hace la diferencia al momento de hacer un cálculo financiero.

El presidente de la entidad, Guillermo Rossi, enfatizó que estos valores son tentativos y dependen de la disponibilidad, la ubicación y las comodidades del lugar. Además, se ha observado una preeminencia de las reservas en el centro y el macrocentro de la ciudad, lo que destaca la alta demanda en estas áreas.

Estos precios, compiten con una hotelería que presenta alternativas variadas pero que, gracias al programa Previaje pudo recuperar una tarifa que pese a estar algo elevada es altamente competitiva por los beneficios que otorga a los pasajeros. Por lo cual, al ser un punto de comparación por parte de los turistas al momento de elegir alojamiento, los costos de los hoteles son en parte formadores de precios de los alquileres temporarios.

Impacto de la ley de alquileres

El operador inmobiliario Diego Del Valle plantea que la actual ley de alquileres, vigente desde hace tres años, ha contribuido a la reducción en más del 80% de la oferta de propiedades en el mercado de alquileres. Del Valle argumenta que la ley, que establece un plazo máximo de tres años para los contratos, ha generado incertidumbre y desincentivado a los propietarios a poner sus propiedades en alquiler.

Como consecuencia de la inflación en ascenso, aquellos que renueven contrato a partir del 15 de julio enfrentarán aumentos del 106.99% en comparación con el último año. Del Valle señala que esta situación ha llevado a un mercado ilegal entre particulares, donde los contratos se realizan por plazos más largos y en dólares, lo cual conlleva riesgos para los propietarios.

El fenómeno Airbnb

En contraposición a la escasez de propiedades en alquiler, la plataforma Airbnb ha ganado popularidad en Mar del Plata. Con más de 1.000 propiedades disponibles en la plataforma, los turistas tienen la opción de alquilar viviendas o habitaciones directamente a través de Airbnb, aunque en dólares y sin intermediarios.

Sin embargo, a nivel mundial, Airbnb también enfrenta críticas y restricciones. Numerosas ciudades, como Florencia en Italia y Penang en Malasia, han impuesto prohibiciones o regulaciones para frenar el impacto de Airbnb en los precios de la vivienda, la sobrecarga de recursos y el turismo excesivo.

En Europa, ciudades como París, Berlín y Ámsterdam han impuesto límites al número de días de alquiler permitidos en Airbnb, con el objetivo de garantizar que las viviendas estén disponibles para los residentes locales y evitar la gentrificación.

La mirada de los hoteleros

Jesús Osorno, Presidente de la Asociación Empresaria Hotelera y Gastronómica, expresó que los arrendamientos por parte de aplicaciones resulta una competencia muy desleal. Al respecto, expresó "De esta forma, alquilaban los porteros por 15 días o mensuales que se hacían en la temporada. Ahora esto es una tendencia internacional, con la que no estamos en contra, lo que sí queremos reglas de juego claras. Si hay edificios enteros que se alquilan con servicio de mucama, que no están debidamente registrados, los impuestos, trabajo en blanco, cosas que en este sistema no existen”.

El referente del sector, además, aclaró que en Mar del Plata hay 250 mil plazas de departamento de alquiler contra 50 mil hoteleras "Nosotros pedimos igualdad de condiciones”.

Invertir en ladrillos

El mantra de invertir en ladrillos es una realidad en Mar del Plata. Al mes de mayo pasaron los 156.036 metros cuadrados en obras privadas, lo que constituye un número impactante, aunque no todo se dedica a la construcción de viviendas, ese dato no es público al momento.

De todas maneras, cualquier transeúnte curioso puede descubrir que el nivel de construcción de edificios en la ciudad es por lo menos importante.

Propietarios en la encrucijada

Los propietarios se encuentran atravesados por la necesidad de hacer rendir sus propiedades y no perder con el paso del tiempo. El correr de los días es un arma que apunta a la decisión de poner en alquiler la vivienda para evitar que los costos de mantenimiento como expensas, impuestos, servicios y reparaciones generen gastos.

Por otro lado, está la opción de ponerla en alquiler y que los costos del arrendamiento no rindan lo necesario en un escenario de alta inflación como el que nos toca atravesar marcan una de las principales encrucijadas a definir.

Asimismo, la posibilidad de los alquileres temporarios da la oportunidad de hacer rendir más el inmueble, tanto en forma directa como por medio de gerenciadoras, que actualmente son otra forma de obtener ganancias de las inversiones inmobiliarias, pudiendo verse edificios enteros dedicados a los alquileres temporarios que administra un tercero y los titulares solo ven las ganancias, desentendiéndose de la propiedad.

Legislar o dejar que actúe el mercado

La falta de disponibilidad de propiedades en alquiler en Mar del Plata representa un desafío para aquellos que buscan una vivienda asequible para utilizar como vivienda. La actual ley de alquileres en Argentina ha generado incertidumbre y reducido la oferta de propiedades disponibles. Mientras tanto, plataformas como Airbnb ofrecen alternativas atractivas para los propietarios, ayudando a restringir aún más la oferta de propiedades.

Es crucial encontrar un equilibrio entre los intereses de los propietarios, los turistas y los residentes locales, promoviendo un mercado de alquileres justo y accesible. La revisión de la legislación y la implementación de regulaciones adecuadas podrían ser medidas necesarias para abordar esta problemática y asegurar la disponibilidad de propiedades en alquiler a precios razonables para todos los involucrados.