El Gobierno habilita hipotecas divisibles para obras en construcción
El Gobierno Nacional oficializó la reglamentación de las hipotecas divisibles mediante la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y de Justicia, publicada en el Boletín Oficial. Esta medida busca fomentar el crédito, reactivar el sector de la construcción y avanzar en la reducción del déficit habitacional en la Argentina.
El nuevo régimen permite constituir hipotecas fraccionables sobre inmuebles destinados a proyectos inmobiliarios que luego serán subdivididos, ya sea bajo el régimen de propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios o parcelas independientes.
Con esta normativa, cualquier persona podrá obtener un crédito hipotecario a largo plazo para financiar la compra de una unidad en pozo o lote dentro de un proyecto urbanístico, aun antes de la subdivisión formal de los terrenos. El préstamo podrá otorgarse bajo las mismas condiciones que para una propiedad terminada, lo que mejora significativamente el acceso temprano a la vivienda.
El esquema es aplicable en tanto el dominio esté libre de gravámenes o reconocido por el acreedor, cuente con un proyecto aprobado de subdivisión y las partes involucradas acuerden dividir el crédito y la garantía hipotecaria.
Además, las hipotecas podrán ser cedidas, securitizadas, integradas a fideicomisos financieros y respaldadas por letras hipotecarias, lo que amplía sus posibilidades en el mercado financiero.
También se regula la hipoteca sobre el derecho real de superficie
Otra novedad de la resolución es la habilitación de la hipoteca sobre el derecho real de superficie, lo que permite garantizar préstamos vinculados al uso del subsuelo, rasante o vuelo, o al derecho a construir sobre un terreno.
Este nuevo enfoque es fundamental para proyectos en altura, subterráneos o con características especiales, y brinda seguridad jurídica para inversiones en desarrollos no tradicionales.
Impacto en el desarrollo urbano y el financiamiento
Hasta ahora, la imposibilidad de dividir hipotecas restringía notablemente el financiamiento en las primeras etapas de los desarrollos inmobiliarios. Este cambio libera nuevas fuentes de crédito, permite mayor formalización de obras privadas, y habilita que bancos e inversores financien proyectos sin necesidad de esperar la subdivisión final.
Se espera que esta medida contribuya a reactivar obras detenidas, generar empleo en el sector y dinamizar el mercado de créditos hipotecarios con mayor inclusión financiera.